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不動産登記申請の代理

Q!  不動産登記とは、どんな仕組みですか?

  土地や建物は、人々の生活や経済活動の基礎になる重要な財産物です。
 その大きさ、所有者などの重要な事実や権利関係を登記情報と呼び登記データとして記録し、誰でも閲覧できるよう公開する制度です。

 また、土地はどこから何処までが一つの土地で、誰が所有しているかなど、一見しただけでは分かりません。たとえば、表札が掛かっているからと言って、建物が表札の人の物かどうか分かりません。

 登記は、誰を相手にして取引をすれば権利を手に入れることができるかを明らかにする役割も持っています。

  不動産の所有権などの権利は、売買・贈与・相続・合併などの原因により、移動します。

 我が国では、基本的に、現在登記されている人と新たに権利を取得した人とが共同して、移動や変更内容を法務局(国)に申請し、登記上の権利者を実際の権利関係を一致させる制度を採用しています。

Q2 司法書士はどのような仕事をしますか

  司法書士は、登記されている人と、権利を取得しようとする人とが共同して、国に権利の移動があった事実を登記売るように申請します。司法書士は、登記上の名義人と依頼者が同じ人であることを確かめたうえ、その人から依頼を受け、さらに登記上の権利が変更した事実を確認し、依頼者を代理して、法務局に対し、性格で正しい登記申請を行います。

 

Q3 担保の抹消登記は自分でできますか? 

① ローン返済が完了し、金融機関から抹消書類が郵送されてきました。

  自分で登記できますか? 

② 自分でする場合に係る費用を教えてください。

③ 抹消登記をしないとどうなりますか?

④ 司法書士に頼むと、いくら費用がかかりますか? 

 

① 本人だけで抹消登記を申請できます。 

法務局で相談し・登記情報を調査し・申請書を作成提出し・完了書類の受領するため、数回ほど法務局に足を運ぶ必要があります。

相続が関係していたり、資料が揃っていなかったり、提出した書類に誤りの訂正など、かなりの負担になる場合があります。

また、抹消登記の添付書類の中には、期限に制限のあるものがあり、放置しておくと、再度取り直す必要が出てきます。さらに、抹消書類を紛失すると、手続が複雑になる可能性があります。 

 

② 本人が抹消登記する場合の費用 

 抹消登記を申請する場合、申請書に収入印紙を貼付して登録免許税を納めます。抹消登記の場合、登録免許税は1筆(※参照)につき1000円です。土地筆と建物1筆の合計2筆の場合は2000円です。マンションなどの敷地権がたくさんある場合などには、敷地の筆の数毎に1000円係ります。

 抹消登記をするには、申請人の住所氏名が登記上の所有者の住所氏名と一致している必要があります。住所移転や氏名変更があったのに登記していない場合、その住所等を変更する必要があります。この費用は抹消登記費用とは別です。また、登記名義人の方が亡くなっている場合には、原則として相続登記が必要になります。

 その他、登記申請書作成の前提となる登記事項を調査し、登記の完了後には正確に登記されたかを確認することをおすすめします。

※ 1筆とは、登記手続きにおいて、土地や建物を数えるとき、1つの登記簿で示され る不動産(土地は地番ごと、建物は家屋番号ごと)を1筆(いっぴつ・ひとふで)と 数えます。 

 

③ 抹消登記をしないとどうなりますか? 

 弁済が終わり、取引もなくなったのに抵当権などの登記をそのままにしておくと、事実上、その不動産は売却できません。

 また、金融機関から送られてきた抹消書類を紛失したり、発行した金融機関の役員が交替すると、金融機関に書類を再発行して貰う必要があります。合併や本店移転、商号変更などで相手先を探すのにも苦労します。最悪の場合には、倒産したり解散したりして、抹消に思わぬ多額の費用が係ることがあります。

 さらに、抹消登記をしないまま所有者が死亡すると、原則として相続登記が必要になります。

 金融機関から書類が届いたら、速やかに抹消しましょう。 

  

④ 抹消登記の司法書士報酬 

 司法書士に依頼するメリットは、手続きの簡便さです。おおむね1回~2回事務所を訪れるだけで済みます。司法書士報酬が必要になります。

 住所変更登記など、他の登記がない抹消登記のみの場合は、平均的な司法書士の報酬額は1万円ほどです。登記事項の調査費用や手数料、登録免許税を含めた費用は、事務所により異なりますが、平均的すれば1万円から2万円前後と思われます。

4 個人間における不動産売買

個人同士で土地建物の売買の話が進んでいます。不動産業者に仲介を依頼しないで契約や登記をすることはできますか? 

親戚、友人、隣人など親しい人の間で、不動産の売買が行うことがあります。
仲介業者に依頼すると、原則として仲介手数料(売買代金×3%+6万円と消費税)が必要になります。
当事務所では、個人間の売買契約をサポートしています。

第1 契約の調査

第2 手付について

第3 契約書の注意事項

第4 契約の履行準備

第5 契約の債務不履行

第6 所有権移転・代金決済時の注意事項 

 

第1 契約の調査

 1 建物が建ちますか?生活できますか?

 建物の建築を目的に土地を購入する場合、建築確認許可が得られるかどうかを確認する必要があります。基本的に、法律上の道路に接していないと建築の許可が得られません。生活に必要な設備(電気・水道)の有無も確認する必要があります。地盤の耐力に不安があるときは、専門業者に調査を依頼します。その他、都市計画法による建築制限や建築基準法による建築制限など法令上の制限がないかを確認します。

2 実際の面積は?

登記簿上の面積が実際と異なる場合があります。正確な面積、地図・公図・測量図などを参考に現地確認し、必要に応じて実測測量を行います。

3 建物の物理的状況

面積を建築確認通知書・建物図面と照合します。劣化・破損・欠損の有無は、現場を確認して行います。建物についても占有状況を確認する必要があります。

4 環境について

更地だと思っていたら、現地では建物が建っていた。駐車場に使用されている。境界が解らない。境界がわかりにくい・電気も水道も通っていない・道路がない・崖の傍・湿地帯など、登記簿にない建物が建っているなど、などなど現地に行ってはじめて解ることがいろいろあります。

5 権利状況を調べる

登記簿を見て、登記上の所有者、賃借権・地上権・用役権・担保権など第三者の権利が登記されていないか、調査します。

注意すべきは、借地借家法により、建物の利用を目的とする借地権は、登記がなくても土地の上に土地賃借人が所有する登記された建物があれば第三者に対抗できます。また、建物の賃借権も、引き渡しがあれば登記しなくても対抗されます。 

6 権利移動に関する制限の有無

たとえば、地目が田や畑など農地であれば、権利の移動について農地法上の許可や届出が必要になります。

7 課税関係

一般に売主には不動産譲渡税、買主には取得税、登記の際の登録免許税がかかります。また、固定資産税については、所有権移転の際に、年額に所有者の利用日数に応じ按分清算するのが慣習です。 

8 誰が所有者か? 登記名義人と所有者の関係

・登記上に、所有者Aと記載されているのであれば、Aが所有者だと推定できます。

しかし、Aが法的に所有者であるという保証はありません。

・Aが前所有者から権利を取得した際に無効原因があれば、Aは所有者になれません。AがすでにXに売却しているのに登記をしていない場合には、真の所有者はXになります。所有者が、他人の名義で登記されていることを知りながら、これを長期間放置している場合、他人の名義の登記を信じた第三者を保護するとするという判例があります。

・慎重に取引をする場合には、Bに売買の事実を確認するなど、過去20年間以上遡って権利関係を調査する必要があります。

・所有者Aが死亡している場合にはその相続人が所有者です。相続人への相続登記をしなければ、売買などの移転登記をすることはできません。

9 権利主体の同一性

登記上、所有者Aであるとして、自らAと名乗る人が登記上のAかどうか、という問題があります。登記取引の際には、最低、免許証等により本人かどうかを確認します。ただし、免許証が偽造される可能性もあります。

10 権利主体の契約の能力

Aに契約締結の障害となるような契約をする能力について制限はないか?つまり、未成年者や被成年後見人ではないかを調べる必要があります。こうした能力に制限のある方の場合には、その法定代理人、すなわち親権者や後見人との間で契約しなければなりません。法定代理人が誰であるかは、親権者については戸籍、成年後見については成年後見登記事項証明書を確認します。

また、意識不明の状態で、Aが「売る・買う」という意味すら分からないほどの状態、すなわち意思能力がない状態においては、後見人を選任しない限り、契約することはできません。 

  

第2 手付について

不動産売買契約などにおいて、契約締結の際に、買主から売主に対し一定額の金銭を交付することがあります。これを手付と呼びます。

手付には、次のような法的な意味があります。 手付に、どのような意味を持たせるか契約書に明記します。

なお手付のない売買契約を結び、所有権移転と同時に一括決済することも可能です。素人同士の場合は、できれば手付けを利用しないこともあります。 

1 証約手付

 代金総額の一部を先に交付する手付です。契約の成立を確かにするためのものです。 

2 違約手付

 相手方が契約に違反したとき、被害を受けた側が、手付金を没収できるとするものです。違約手付により没収された金額とは別に、損害賠償を請求できるとすることもできます。

3 解約手付

 売買当事者は、契約を締結すると、原則として理由もなく一方的に契約を解除することはできません。しかし、手付を解約手付であると定めておけば、相手方が履行に着手する前であれば、買主は渡したお金を放棄し、売主は受け取った金銭等の倍額を返還することにより売買契約を解除できます。 

4 手付金詐欺に注意!

不動産売買においてもっとも危険なのは、いわゆる手付詐欺かもしれません。手付は、売買契約締結の段階で交付されますが、契約締結の段階では仲介人や司法書士など第三者が関与しないことも想定されます。また、実際に登記を移転する場合ほど厳格な確認も行われない可能性があります。不動産の調査や、権利の調査が不十分だと、あたかも他人が所有者であるかのように装い、また大きな問題があるのに隠蔽されて、手付金をだまし取られるリスクがあります。契約締結や手付の段階から、司法書士に本人確認などの調査を依頼することをお勧めします。 

5 手付金と所有権移転仮登記

上記のように、手付金を支払うと、万が一所有権を取得できなかったとき、大きな損害を被ります。また、騙される危険もあります。そこで、こうした場合には所有権移転仮登記と呼ぶ登記をしておくことがあります。

仮登記とは、まだ所有権は移転していないが、最終的に所有権を移転した場合には、仮登記に遅れた登記に優先して権利を確保するための制度です。

それと同時に、仮登記をするために、司法書士など第三者が介在しますから、司法書士による本人確認や、登記に必要な書類のチェックなど、リスクを減らすことができます。

仮登記のための登記費用や司法書士への報酬が必要になりますが、仮登記でで収めた登録免許税は、売買による本登記をする際の登録免許税に充てますから、通常の売買登記以上の登録免許税を支払う必要はありません。 

 

第3 契約書に関わる注意事項 

1 売買契約書に記載すべき基本事項

当事者の表示・不動産の特定表示・売買価格・条件・期限・制限物権等の抹消・手付・所有権移転・占有移転・移転登記・契約不適合責任・代金支払方法・危険負担解除・精算・各種費用の負担・特約条項 

2 契約書への署名

少なくとも、契約書への署名は自筆で行いましょう。後で、こんな契約書は、見たこともないし署名もしていないと紛争になるのでは契約書の意味がありません。司法書士などの第三者に立会を頼み、立会人として署名をした貰うと、契約書としての証拠能力を高める効果があります。  

3 貼付印紙

税金の申告の際に契約書が必要になります。契約書の印紙貼付を忘れないようにしてください。貼っていないと貼付額の4倍の金額を徴収されます 。   

4 契約書の保管

購入した不動産を将来売るときには、今回の売買代金が取得価格となり、売却価格との差額となる利益部分に不動産譲渡税が課税されます。しかし、売買契約書を紛失し購入価格が証明できないと、売却価格すべてが利益とみなされ課税対象となる可能性があります。慎重に保管しましょう。  

  

第4 契約の履行準備

契約を締結してから、実際に売買代金を支払い、所有権を移転する、いわゆる代金決済取引の日まで、契約当事者はお互いの信頼関係を維持しながら、契約の目的達成へ向けて協力しなければなりません。つまり、売主は、買主に対し、問題のない完全な所有権を渡すことができるように、土地を分筆したり、他人に貸している場合には契約を解除したうえ、実際に立ち退かせ、担保権付の債務を弁済して担保を抹消できるようにしたりします。買主としては、取引の日までに売買代金を確実に準備できるように、ローンの申し込みをしたりします。

予定外の問題が発生した場合には、すみやかに情報を交換し、誠意を持ってお互いに解決する姿勢が大切です。 

 

第5 契約の債務不履行

契約が履行できなくなる理由としては、契約の相手方の故意や怠慢による場合と、当事者には責任のない天災と言った不可抗力や第三者による妨害による場合があります。契約書にこのような状況に至った場合の対応について、解約条項や解除条項が定めてあれば、それに従って契約を解除したり、変更契約を結ぶなどして対処します。契約書に定めていない場合には、法律に従って処理します。

このような事態に陥った場合には、当事者で話し合うことも重要ですが、紛争が必要以上に混乱しないように、専門家に相談をしてその対応を図ることも検討されるべきでしょう。 

買主は、売主に対して売買代金を支払う義務があります。

売買代金は、自己資金でしょうか、それともローンでしょうか?

ローンの場合、金融機関にローンの申込みを行い、融資決定を得ておく必要があります。

その際に、「重要事項説明書」の提出を求められることがあります。

重要事項説明書は、宅地建物取引業者が売買契約を仲介する場合に、買主に交付すべき文書です。

そのために、仲介業者を依頼しなければならなくなることもありそうです。

知り合いの不動産業者に、重要事項説明書のみを作成して貰えないか、交渉してみるのも方法かも知れません。

    

第6 所有権移転・代金決済時の注意事項

いよいよ取引の日になりました。代金決済と所有権移転登記は同時に行うことが通例です。多くの場合、司法書士が取引に立会います。

司法書士は、取引直前の登記の状態を確認します。そもそも、登記が申請できない状態にある可能性があるからです。現在、登記簿上に残っている売主側の住所変更登記、担保の抹消登記、所有権移転登記、買主の購入資金の担保設定登記など、複数の登記を処理するために必要な書類を最終確認し、「しべての登記が申請できる状態にある」ことを確認します。

また、司法書士は、所有権移転登記の当事者について面識がない場合、本人確認を行います。この本人確認は、犯罪収益移転防止法により義務付けられていると同時に、当事者の権利を確保するために必要です。具体的には、自動車運転免許証やパスポート、住民基本台帳登録カードのなど写真入りの証明書の提示などを求めます。

代金決済方法にも現金払い、振込など様々な方法があります。のちのちに証明できるように、領収書などを用意しておく必要があります。

また、固定資産税の精算も、決済時に行うのが一般的です。

固定資産税の精算書や、その支払いの領収書なども準備しておく必要があります。

司法書士は、代金決済という契約の最終段階で、公平な第三者として契約当事者の本人確認を行い、万が一の事故を防ぐ努力をします。

 

Q5 贈与契約における注意点

1 贈与契約

2 贈与と遺留分

3 贈与と特別受益(持ち戻し)

4 贈与の意思

5 贈与契約と立会

6 贈与税

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1 贈与契約

贈与契約は、贈与しようとする人が贈与を受けようとする人に対し、無償で財産の所有権を移転する行為です。贈与者が「これをあげる」と言い、受贈者が「これをもらいます」と言い、意思が合致したときに贈与が成立します。

ただし、書面を作成しないと、贈与者は、物の引き渡しや不動産の登記などが行われるまでこれをいつでも撤回することができます。 

  

2 贈与と遺留分

生前贈与は、相続税の節税を目的に、相続人の一部に対して行われることが多いと思われます。ただし、後に相続が発生した場合、遺留分の問題が発生する可能性があります。

 

3 贈与と特別受益(持ち戻し)

また、特別受益と言って他の相続人から田の想像人から場合によっては、過去の贈与相手と贈与した財産の経緯を確認し、紛争にならないように注意することも必要です。。

詳細は、こちらをクリック 

   

4 贈与の意思

贈与は、対価を伴わおため、贈与したいという強い動機がなければ行われないと考えられます。ご高齢の方や意識に関わる病状にある方など判断能力が十分でないと、後日に贈与の意思を疑われる可能性があります。

 

5 贈与契約と立会

贈与契約をする場合には、書面にすると同時に、とくに贈与意思を明確にするため司法書士が立会うことがあります。

司法書士は、贈与をする当事者に面談し、贈与意思を確認します。また、贈与契約に立ち会ったことを贈与契約書に奥書します。

  

6 贈与税

贈与をすると贈与された財産価値に応じ、原則として贈与税が課税されます。不動産の場合、これと別に取得税が課税されます。贈与税は、極めて高額になる可能性があります。贈与税を検討せずに贈与すると、あわてて後に贈与を解除し、解除した行為もまた贈与だと認定され贈与税を二重に課せられたという話を聞いたことがあります。

 

国税庁のHPに詳しい贈与税等の解説があります。

詳細は、こちらをクリック 

ここでは、贈与税について贈与税の仕組みを簡単にご紹介します。 

※ 暦年課税            詳細は、こちらをクリック 

1月1日から12月31日までの1年間に贈与によりもらった財産の価額の合計額から基礎控除額110万 円を差し引いた金額に課税されます。                         

 

※ 相続時精算課税    詳細は、こちらをクリック 

贈与者は65歳以上の親、受贈者は贈与者の推定相続人である20歳以上の子(子が亡くなっているときには20歳以上の孫という要件があります。

贈与財産の価額の合計額から、複数年にわたり利用できる特別控除額(限度額:2,500万円)を控除した後の金額に一律20%の税率で課税されます。

支払った贈与税が、相続時の相続税より多かったときには還付されます。

   

以下のような贈与税の控除や納税猶予の特例があります。 

 

直系尊属から住宅取得等資金の贈与を受けた場合の非課税

夫婦の間で居住用の不動産を贈与したときの配偶者控除

農業後継者が農地等の贈与を受けた場合の納税猶予の特例  詳細は、こちらをクリック 

 

贈与税と土地家屋の評価

相続税や贈与税を計算するときに、相続や贈与などによって取得した土地や家屋がいくらになるか評価する必要があります

土地についての評価方法には、路線価方式と倍率方式があります。

家屋については、固定資産税評価額と同じです。 

 

定額贈与の認定を避ける

毎年、基礎控除額110万円を利用して毎年同じ金額を贈与し続けると、「定額贈与」とみなされ高額な課税をされる可能性があります。たとえば、110万円を10年間連続して贈与し続けると1100万円の贈与があったとみなし、その評価に応じた課税がされる可能性があります。

 

現金で贈与するか、家を建てて贈与するか  節税対策

現金で贈与した場合、その額がそのまま贈与価格になります。しかし、上記の通り、建物については固定資産税評価額が贈与の評価額になります。そこで、贈与者が建物を建ててから贈与した方が、贈与税を節約することができます。

但し、遺留分の判断基準となる相続財産に参入される、「贈与した財産の価額」は、相続開始時の貨幣価値に換算して評価されます。 

 

7 負担付贈与

贈与財産の相当な対価に見合わない負担を条件に財産を譲り渡す場合は、負担付贈与と呼ばれます。この場合、税務上は贈与財産から負担の価格を差し引いた財産が贈与されたと考えます。

たとえば、老後の面倒を見て貰うことを条件に贈与するという契約も可能です。ただ、どの程度の面倒を見ればよいのか、これを事細かに指定することも可能ですが、第三者に判断を委ねる方法もあるでしょう。

信託法の改正による民事信託を利用することにより、より安定的な「負担」の実現を図ることができます。

詳しくは、 民事信託の活用 をご覧下さい。

  

8 死因贈与と仮登記

「私が死んだら贈与する」という贈与契約です。死因贈与契約と呼びます。

死因贈与の場合、遺贈の規定が準用されます(民法554条)。

そのため、受贈者が贈与者より先に死亡した場合には死因贈与契約の効力は失われます。

また、税務上もまた遺贈と同様に、相続税の対象となります。

死因贈与は、遺言と異なり契約であること、また完全に所有権が移転していないことから、仮登記という登記をしておくことができます。これに対し、遺言による遺贈の場合、仮登記をすることはできません。したがって、確実に所有権を特定の方に移転したい場合は、死因贈与にしておくことをお勧めします。

死後に、仮登記を本登記(所有権が完全に移転したことを登記する)する場合、原則として相続人全員の協力が必要になります。

この点、死因贈与を公正証書により行い、かつ贈与執行者を定めておけば、死亡後に本登記をする際に、受贈者と贈与執行者のみで登記することができます。

 

Q6 登録免許税って?

 司法書士に頼むと何十万円も請求された、という話を聞きます。実は、請求額のほとんどは登録免許税という場合が多いようです。

 登録免許税は、国の税金で、原則として収入印紙を買って登記申請の際に治めます・

  https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/inshi/7191.htm

 

Q7 不動産登記と司法書士報酬

 司法書士の報酬は、Q6で述べた登録免許税を除けば、住所変更登記や抹消登記の場合は1件1万円から2万円、相続や売買などでは、添付書類作成報酬を含めて5万円~10万円前後のことが多いのです。ただし、数件の登記を同時に申請する必要があったり、管轄の異なる法務局への申請が必要な場合など、10万円を超える場合もあります。

 具体的な事件内容が決まれば、おおよその目安をお知らせしたり、見積書を作成する子Tも可能です。

第1 登記申請の代理報酬

 1.所有移転登記

   30,000円(税別)~/申請 1件毎

   ※ 平均的な報酬は   1申請 30,000円です。

 2.抵当権設定登記

   30,000円(税別)~/申請 1件毎

   ※ 平均的な報酬は   1申請 30,000円です。

 3.住所変更登記等

   10,000円(税別)~/申請 1件毎

   ※ 平均的な報酬は   1申請 10,000円です。

 4.抵当権等抹消登記

   10,000円(税別)~/申請 1件毎

   ※ 平均的な報酬は   1申請 10,000円です。

 

第2.登記原因証明情報・遺産分割協議書・相続関係説明図・その他上申書等

   登記申請に添付する書類等の作成報酬

   10,000円(税別)~/1通

   ※ 平均的な報酬は、1通 10,000円です。

 

第3.戸籍・住民票など登記に必要な書類の取り寄せ費用

   20,00円(税別)~ /1通毎                 

   ※ 平均的な報酬 は、1通 2,000円 です。

 

 

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